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Mejorar y completar edificios

Entrevista a Óscar Artés, responsable del Área de Operaciones de La Casa por el Tejado LCT, que gestiona las mejoras y la ampliación de edificios, con áticos. Òscar es Diplomado en Gestión y Dirección de Actividades Hoteleras por la Universitat de Barcelona y Máster en Gestión de Restauración por EADA. Además es experto en gestión de equipos y control presupuestario, área en la que trabajó más de quince años en Pharma, habiendo ganando diferentes premios por su labor comercial y gestión del territorio.

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Óscar Artés en una de las terrazas que alojarán áticos nuevos, mejorándose al mismo tiempo la cubierta del edificio

Óscar, ¿qué hace tu área en La Casa por el Tejado?
El Área de Operaciones de LCT tiene dos funciones principales. Por una parte trabaja en la captación de fincas con posibilidades de ser remontadas, gracias a que en su día no completaron el volumen edificable. La otra función, aún más importante, es la negociación con los propietarios de la finca, para comprar su derecho de vuelo. En esta operación interviene un notario, ya que se registra mediante una escritura pública.

¿Cómo se detecta un edificio que puede crecer?
Un recorrido por los barrios de interés, que se completa con la consulta de imágenes aéreas, cartografía etc., permite identificar los edificios que podrían tener un remanente de altura. Esto es así porque, dependiendo de la zona y anchura de la calle, se pueden elevar un número de plantas que no siempre está cubierto. Hace tres años comenzamos a trabajar en el Ensanche de Barcelona, juntamente con los barrios de Salamanca y Argüelles de Madrid y los ensanches de Pamplona y Bilbao. Hoy tenemos unas 2.500 fincas estudiadas.

DIPTICO COMERCIALES - Español

Menú de mejoras del edificio aportadas por LCT: instalaciones, ascensor, fachada, cubiertas y patios interiores

¿Cómo se llega a saber qué se puede construir?
Una vez detectada una finca, su estado se contrasta con lo que dispone la normativa urbanística en cuanto a altura y volumen edificable. Y se estudian los posibles hándicaps que pueden existir, como las restricciones de protección patrimonial, la profundidad edificable permitida, el número de personas que pueden llegar a habitar allí u otras que podrían derivar de sus escrituras de dominio. La normativa, la situación legal y el código de edificación, una vez interpretados, hacen posible determinar la superficie y el número de plantas a remontar.

¿Cómo se inicia una relación con los propietarios?
Contactamos con el Administrador de la finca, a quien le explicamos lo que podemos hacer y cómo esto beneficia a la propiedad. Nos interesa entablar la relación con él porque es quien conoce a fondo la finca y la comunidad de vecinos. Visitamos el edificio, valoramos su estado y cuantificamos el coste de las mejoras (fachadas, instalaciones, zonas comunes, etc.). Ese valor, más una aportación en efectivo, forman nuestra oferta de compra del derecho de vuelo que se presenta a la comunidad, en una reunión donde se expone el proyecto completo.

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Una de las maquetas de estudio de la remonta, parte nueva de la intervención de LCT, utilizada en la fase de proyecto

¿Qué inquietudes tienen las comunidades de vecinos?
La primera es: ¿el edificio aguantará si construyo encima? La respuesta es categórica, sí. Porque quitamos peso del edificio (depósitos, caja de escalera, trasteros…) y lo que ponemos debe ser equivalente. En ocasiones no hay peso suficiente a quitar, entonces se refuerza la estructura. La siguiente inquietud es: ¿y si LCT quiebra durante la obra? Existe una planificación, un timing, que en caso de no cumplirse hace que perdamos la cantidad pagada y el derecho de vuelo vuelva a la propiedad. Es imposible que una comunidad pueda salir perjudicada.

¿Cuáles son las mejoras que se realizan en las fincas?
Normalmente coincide con lo que determina la Inspección Técnica del Edificio. Desde hace tres años, de acuerdo al RD 8/2011, los edificios están obligados a una inspección para evitar su deterioro y los riesgos para las personas. Hay fincas cuyos propietarios de pisos no están al corriente de pago con la comunidad, con una derrama de gastos que en muchas ocasiones supera los 100.000 euros. Esto supone un problema económico grave para ellos y, naturalmente, para el resto de la comunidad. Nuestra propuesta les aporta una solución.

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Intervención en la cubierta de una obra de LCT, en Plaza Letamendi 29, Barcelona, donde se mejora y completa el edificio

¿Qué otros beneficios aporta LCT a las comunidades?
No solamente completamos el volumen del edificio con los nuevos áticos, sino que planteamos un reset, un empezar de nuevo, para la finca entera. Podemos decir, en cuanto a cómo queda después de nuestra intervención, que nunca estuvo tan cerca del momento en que fue construida. Hay que tener en cuenta que, usualmente, intervenimos en edificios del siglo XIX. En la parte existente se pone en valor la estética, la construcción y las instalaciones. En la parte nueva se supera la exigencia de la normativa, por ejemplo, en eficiencia energética.

¿Ha ido cambiado la gestión a partir de la experiencia?
La experiencia hace que las problemáticas que nos encontramos en las fincas se sinteticen en un cuerpo común, donde coinciden el 90% de los problemas y sus mejoras. Eso nos permite proponer las mejores soluciones. Hemos sintetizado este know-how en un folleto díptico que se presenta a las comunidades y es muy bien recibido, porque habla de sus preocupaciones. Otro cambio importante es cómo se presenta la oferta, queremos que los propietarios sean conscientes de que la inversión es doble: obras de mejora más aporte de dinero.